大規模修繕テレビ局

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第45回管理組合セミナー/給排水設備版~セカンドオピニオン、トータル・マネージメント方式の実際

【収録日時】2020年1月26日
【収録場所】東京・秋葉原UDXビル・田島ルーフィング㈱東京支店
【講師】  淵上和久
【テーマ】給排水設備版~セカンドオピニオン、トータル・マネージメント方式の実際
【収録時間】61分


1.セカンドオピニオンの実例
1)東京都某マンション
2)112戸「23棟」タウンハウス型マンション築35年
3)相談内容
2017年に大規模修繕工事を実施した。給排水管は35年間修繕工事を行っていない。
4)相談された悩み
タウンハウス型マンションは、高層型のマンションに比べて大規模修繕工事費用がかさむ。この上に給排水管で多大な工事費用がかかるとなると資金が枯渇する。

2.セカンドオピニオン採用を検討すべき相談案件例
1)埼玉県某マンション
2)1988年~1993年3期分譲6階建220戸
3)管理会社のすすめにより給水管の調査を行ったが、結果が思わしくなく、修繕を検討しなければならなくなった。管理会社は専有部も含めたトータルな修繕を提案してきており、はっきり言って
あおられて気味で困っている。一度相談に乗って欲しい。

3.トータルマネージメント方式採用の実例
1)埼玉県Cマンション
2)113戸8階建SRC造1979年2月竣工40年
3)相談内容
管理会社へ長期修繕計画見直し案を依頼したところ、給水管更新工事、直結増圧化工事、排水管更生工事を来年実施、1億近くの工事が必要と計画してきた。管理会社が連れてきた業者も本当に
施工能力があるのか信用出来ない。無償診断して欲しい

4.全国建物調査診断センター活用のメリット
1)工事の流通経路を削減しながら、いい工事を実施する
1.管理会社の利益主義を修繕工事から排除
2.コンサルタントの工事増大化主義を修繕工事から排除
3.本当に工事を実施する工事会社の能力を直接引き出す
2)無駄な工事の排除、費用負担大工事の検討
1.給水管更生工事を長期修繕計画から削除
2.排水管は更生工事で対応できないか?の確認
3)管理組合と実際に工事を行う会社のマッチング
1.工事に最低限必要なのは「発注者」「請負者」
このマッチングを行う仕組みを推進する読者サービスの実施
4)具体的な実施事項
1.無償調査診断サービス(大規模修繕新聞読者サービス)
図面拝読、修繕履歴の解読、これからの方針アドバイス
2.内視鏡、抜管調査診断(有償)
意味のある内視鏡調査、抜管調査のご提案
3.給排水設備長期修繕計画見直し作業(有償)
4.工事企画(有償)
「トータルマージメント」方式
主役の「管理組合」と「工事会社」をマッチング
当センターはアドバイザーとして関与し、高額の設計費用やマージンを削減させます。また工事会社の能力を引き出します。
5.継続的個別アドバイスサービス(有償)
セカンドオピニオン制度
管理会社やコンサルタントが提案する修繕計画、工事計画に偏りが無いか?企業間のしがらみが無いか?公平な目でアドバイスします。

5.自立の第一歩
①複数人で進める(一人では進まない、孤立する、疲れる)
②竣工時の仕様を明らかにする(竣工図面の確認、保存)
③改修履歴項目を明らかにする(改修履歴表の作成)
④改修履歴工事内容を把握する(完成図書の保管、費用の確認)
⑤漏水・事故履歴を明らかにする(管理会社の活用、確認、要請)

1.セミナー後の個別相談 淵上相談員(1)
・【質問】排水管更新工事を計画しているが、更生工事で検討したい。
2.セミナー後の個別相談 淵上相談員(2)
・【質問】専有部給水給湯管更新工事を計画している。工事会社を紹介して欲しい。
3.セミナー後の個別相談 淵上相談員(3)
・【質問】雑排水管更新工事を検討している。どのように進めた方がよいか?更生工事は可能か?
4.セミナー後の個別相談 淵上相談員(4)
・【質問】給排水管の改修工事を計画している。調査を行った。相談に乗って欲しい。
5.セミナー後の個別相談 淵上相談員(5)
・【質問】東京都が中水給水設備撤去を無償で行う。注意点は?

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